Para a grande maioria dos brasileiros, o financiamento imobiliário é a principal alternativa para a aquisição da casa própria. Trata-se de um modelo de negócio que permite comprar o imóvel sem dispor do valor exigido pelo vendedor.

Porém, para que esta transação seja realmente um bom negócio, é preciso conhecer alguns detalhes do financiamento para que ele não se transforme em uma dor de cabeça no futuro. Entender o que é amortização, por exemplo, é essencial para acompanhar a evolução do débito contratado.

É justamente sobre isso que falaremos neste post. Prossiga com a leitura e compreenda melhor o que significa amortizar uma dívida e por que é tão importante avaliar este aspecto na hora de assinar seu contrato de financiamento.

O que é amortização?

Quem assina um contrato de financiamento nada mais está fazendo do que emprestando um valor junto ao banco para adquirir o imóvel. Este empréstimo deverá ser pago em parcelas mensais ao longo de um determinado período.

A amortização é a parte da parcela que é destinada a efetivamente reduzir a divida contratada. Pode-se dizer que representa o quanto daquele patrimônio você estará realmente adquirindo naquele mês.

Além do valor amortizado, cada parcela do financiamento inclui ainda os juros da operação, que é a forma como o banco se remunera, além de seguros e taxas de administração.

Geralmente, a parte amortizada representa entre 30% e 40% do valor da parcela. Ou seja, se a prestação de seu financiamento é de R$ 1.000, você está efetivamente adquirindo entre R$ 300 e R$ 400 do imóvel. Com o passar do tempo, o percentual da parcela que é amortizado varia, dependendo do sistema de amortização adotado.

Entender o comportamento do seu financiamento é muito importante para acompanhar a evolução da sua dívida. Confira, a seguir, os principais sistemas de amortização adotados no Brasil e saiba quais as vantagens e desvantagens de cada um deles.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

O SAC é o sistema mais utilizado atualmente no Brasil para a amortização dos financiamentos imobiliários. Sua característica principal é o fato de que a parte amortizada é fixa em todas as prestações.

Aplicados sempre sobre a atualização do saldo devedor, os juros da operação feita por meio do SAC diminuem gradativamente, fazendo com que o total da parcela também se reduza mês a mês. É justamente esta redução mensal o principal atrativo deste sistema de amortização.

Comportamento das prestações no Sistema SAC

Para mostrar a evolução das parcelas, usaremos como exemplo um imóvel de R$ 100 mil, adquirido em 30 anos, com o pagamento de R$ 15 mil de entrada, com taxa de juros de 9% ao ano. Neste caso, a primeira prestação do financiamento seria de R$ 873,61, sendo R$ 637,50 de juros e R$ 236,11 de amortização.

Já na parcela seguinte, seriam amortizados os mesmos R$ 236,11, porém os juros seriam de R$ 635,73, totalizando R$ 871,84. A última parcela seria de R$ 237,88, com apenas R$ 1,77 de juros. O valor total pago pelo imóvel seria de R$ 200.068,75.

O SAC é o modelo de financiamento que apresenta as maiores prestações iniciais. Por isso, o comprador deve analisar com cuidado se os primeiros anos do contrato não serão pesados demais para suas finanças. Os próprios bancos recomendam que não se comprometa mais do que 30% de toda a renda com o financiamento imobiliário.

Tabela Price

Conhecida como o sistema francês de amortização, a Tabela Price tem como premissa o fato das prestações serem fixas durante todo o período do contrato. Porém, em virtude da instabilidade ocasionada pela inflação, no Brasil, as prestações calculadas com base na Price podem sofrer reajuste baseado na Taxa Referencial (TR).

No começo do contrato regido pela Tabela Price, a maior parte do que se paga é destinado aos juros e um montante menor à amortização. Com o passar do tempo e com a redução do saldo devedor, esta relação se inverte. Ao final do contrato, a maior parte do que se paga refere-se à amortização da dívida, enquanto os juros representam uma porção menor da prestação.

Os financiamentos firmados com base na Tabela Price são aqueles com a menor prestação inicial. Porém, ao final do contrato, somando todas as parcelas, representará o maior valor pago se comparado com os demais modelos de amortização.

Comportamento das prestações na Tabela Price

Utilizando o mesmo imóvel do exemplo anterior (avaliado em R$ 100 mil, adquirindo em 30 anos, com 9% de juros e R$ 15 mil de entrada) teríamos a seguinte evolução do financiamento: a primeira prestação seria de R$ 683,93, sendo R$ 637,50 de juros e R$ 46,43 de amortização,

Na parcela seguinte, também de R$ 683,93, os juros representariam R$ 637,15 e o valor amortizado seria de R$ 46,78. Já na última parcela seriam pagos R$ 5,09 de juros e R$ 678,84 de amortização. O valor total pago pelo imóvel seria R$ 246.214,52.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Pode-se dizer que o Sacre é um sistema misto de amortização, que apresenta tanto características da Tabela Price quanto do Sistema SAC. Assim, no início do contrato, as prestações são crescentes, como ocorre na Price, mas vão se reduzindo com o passar do tempo, a semelhança do SAC.

Isso ocorre porque, no Sistema Sacre, a atualização das parcelas ocorre a cada 12 meses, a partir do saldo devedor. Embora seja o modelo de amortização com a mais alta prestação inicial, ao final do contrato, será o financiamento em que o comprador terá pago o menor valor total pelo imóvel.

É possível antecipar a amortização do financiamento?

Sim, não apenas é possível como, na maioria dos casos, é recomendável. Embora todo o financiamento estabeleça um prazo para o seu pagamento, o comprador não é obrigado a aguardar todo o período para quitar sua dívida.

A amortização antecipada permite reduzir o número de prestações devidas, quitando o débito antes do previsto, ou diminuir o valor de cada prestação, o que reduz o impacto do financiamento em suas finanças.

No caso da quitação antecipada, tem-se ainda a vantagem de reduzir o montante total pago. Isso ocorre porque, na antecipação, o comprador paga apenas o saldo devedor, livrando-se das taxas de administração e dos juros das parcelas antecipadas.

Mesmo quem não dispõe de capital suficiente para antecipar a amortização de seu financiamento, pode fazê-lo utilizando seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Esta amortização antecipada pode ser feita diversas vezes ao longo do contrato. Os bancos são proibidos de negar ao cliente a antecipação dos pagamentos.

Agora que você compreendeu o que é amortização de um financiamento, já está preparado para planejar a operação que permitirá a compra de sua casa própria. Aproveite as linhas de crédito disponíveis no mercado e identifique aquela mais adequada às suas possibilidades financeiras.

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